我市破解房产开发市场历史遗留问题

 深度报导

    “房屋买了近十年了，上上下下跑了好几年，还是办不到房产证，这其中的烦躁、焦虑，你们根本无法理解！”怡香商住楼购房户李祥伟语气繁重地说。

    “当初买这房屋，就是为了方便孩子上学，但是有房无证，小孩不能按区域就学，还得交纳一定数额的费用。”金山弄商住楼购房户艾女士感慨良多。

    作为消费者，作为购房户，交清了房款，执行了购房合同，在规定的办证时限内拿到本应属于自己的房产证是合情合法的、理所当然的、理所当然的事。但是由于开发商，及相关职能部门的原因，购房户却要承担不应有的牵连，承担着经济上、精神上的重压，这显然是不合情理的。像李祥伟这样买房多年，由于各种原因办不到房产证的人，仅市区就超过一千户。

    那么，房产证“难办”的症结在哪？市委、市政府如何对症下药呢？日前，记者走访了相关职能部门和部分购房户。

    诊房产证“难产”之症，把房产证办理之“脉”

    房产证办理之“脉”，就是房产证办理的相关流程和要求。我们知道，房产证是由政府的登记机关发放的证明房屋所有权、土地使用权归属的书面凭证。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权力人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的唯一合法凭证。而在现实生活中，房产证在小孩按区域就学、出租和出售、抵押贷款等方面都扮演着十分重要的角色，起着要害性作用，与购房户经济社会生活紧密相关。依法登记的房屋权力受国家法律保护，具有很强的法律效应，因此，各职能部门对房产证的办理有着严格的规定和要求。

    记者调查发现，新开发的楼盘须要验收的部门很多，涉及到建设、国土、消防、园林、环保、规划、房管等多个部门，如果其中一项不达标，综合验收就无法经过，规划部门不能发给正式建设工程规划许可证。当然，开发商还必需按税收法律法规要求及时缴清税款，否则就无法申请房产登记。可见，这一系列流程是一环紧扣一环的，只要其中任何一个环节出现纰漏，或者其中任何一个环节出现脱落，势必影响开发商领取“大房产证”，那么按规定，购房户就无法办理“小房产证”。

    那么，造成我市房产证“难办”的历史遗留问题的原因是什么呢？

    原因多种多样，开发商违规操作是主因

    经过十几年的发展，我市房地产开发市场已初具规模，市场秩序进一步规范，市场管理进一步完善，房地产开发市场正进入一个快速发展阶段。但是由于种种原因，造成房地产权属登记历史遗留问题，一些经过合法方法购买的房屋，无法及时办理房屋产权证。追根溯源，开发商违规操作是主要因素，具体表现在：
    未取得合法土地使用权证，擅自改变用地性质，借牌进行房屋销售；未取得竣工验收（包括单位工程质量验收和项目综合验收）和注册登记；因资质吊销，营业执照注销无人开展竣工验收和注册登记；开发公司处于倒闭边缘，申报验收的法定手续难以齐全，导致无限期拖延竣工验收和注册登记；联合开发双方产生纠纷，致使不能办理竣工验收和注册登记；建安工程质量验收未经过或因开发商与建筑商经济纠纷，建筑商不肯移交相关手续；消防验收和供水供电验收手续不到位，市政配套未完成；规划报建法定手续不全，存在违规违章，拖欠规费等现象；有些开发建设单位为逃避税费，不向购房人出具发票；有些购房人因建设单位不存在，无法取得购房发票；有些建设单位改制后，法人代表发生变更，改制时未明确责任，拒绝向改制前项目的购房人出具发票；因开发公司已不存在，办理产权交易时，无原权力人盖章，等等。

    以上导致房产证无法办理的根本原因在于开发商，其中，市森宇房地产开发公司开发的时代广场项目、江西天伦房地产开发公司开发的天伦商住楼、南昌保昌房地产开发公司开发的正大路商住小区、市怡香房地产开发公司开发的怡香商住楼、市天强房地产开发公司开发的天强大厦、市富康房地产经营有限公司开发的富康商住楼、市华文实业有限公司开发的金山弄商住楼以及市华侨饭店的林西商住楼等八个楼盘存在问题较多，群众反应较大。

    市委市政府下决心：特事特办、打破常规，维护群众切身利益   

    针对群众反应的房产证“难办”问题，市委、市政府给以高度重视，提出要站在讲政治、讲大局的高度，把解决房产证“难办”的历史遗留问题作为为群众办实事、办好事、解难事的具体表现，作为检验学习实践科学发展观活动成果的重要内容。市委书记杨宪萍明确指出，不管存在什么问题，首先要切实维护老百姓的切身利益，表现政府权威，同时，要查究以权谋私和不作为、乱作为的行为。

    去年11月，我市成立了以市委常委、市纪委书记潘赞海为组长的市清理整治房地产开发遗留问题领导小组，小组成员包括市行政服务中心、市委组织部、市公安局、市建设局、市房管局、市国土局、市规划局、市城管局、市工商局、市地税局、市纪委案审室主要负责同志。

    领导小组本着实事求是、以民为本的原则，对以上八个楼盘存在的问题进行了深入调查、梳理，并多次召开协调会，分析问题，布置工作，明确职责。我市清理整治房产市场历史问题的工作核心是，不因过去政府管理和开发商的问题而殃及购房人，损害购房人的合法利益，将开发商的问题与购房人产权登记分开处理，最大限度地解决购房人的办证问题。这一合民心、顺民意、实事求是的工作原则，解开了历史遗留的“办证难”问题的“死结”，给购房人带来了希望。

    为加大工作进度，强化工作力度，今年3月31日，市纪委成立了市房地产开发遗留问题督导组，重点对存在问题较多的八个房地产楼盘进行专项督导。督导组克服时间紧、人手少、问题复杂等困难，分成3个小组，加大督促力度，推进工作进度。为确保问题得到公正、及时解决，督导组对每一个楼盘都进行了深入调查研究，建立了档案材料，针对具体情况，分门别类，分别对待。同时，督导组加强与市政府有关领导的勾通，对市国土局、市规划局、市建设局、市房管局、市地税局等职能部门执行职责情况进行调查、督导。市政府多次召集相关职能部门开会，形成了怡香商住楼开发项目、天伦商住楼开发项目、天强大厦3个开发项目《会议纪要》，形成了正大路商住小区、富康商住楼、华侨饭店林西商住楼及金山弄商住楼的协调会《备忘录》，促使这些楼盘存在问题得到及时解决。

    各职能部门：各司其职，开通绿色通道，取得初步成效

    市规划局积极配合，认真做好房地产开发项目的竣工规划验收，其中，天强大厦项目、时代广场项目、天伦商住楼项目和怡香商住楼项目和市华侨饭店林西商住楼项目已经过竣工规划验收，不会影响房产证的核发，其余3个项目也正在按程序要求抓紧进行当中。

    按照不损害购房人合法利益，将开发商的问题与购房人产权登记分开处理的工作原则，购房户只要交清了购房款，到地税部门开具了购房统一发票便可以顺利办理房产证，因此，地税部门在此次清理整治房地产历史遗留问题中起着要害性作用。

    市地税局领导班子高度重视，站在讲政治、讲大局的高度，妥善处理好房地产税收历史遗留问题。该局要求各单位和责任科室紧密协作，提高办事效力，耐心细致地做好纳税人和购房户的思想教育工作，切实解决好纳税人和购房户在税收缴纳、发票开具碰到的困难和问题，同时强调，对工作拖拉、扯皮等行政不作为而造成不良影响和后果的，将追究单位领导和相关责任人的党纪政纪责任。

    市地税局发票管理所、市地税服务厅、月湖区地税局城西分局等履职尽责，主动服务，对可以经过税务部门开具发票后再由产权登记部门进行确权发证的，地税部门本着实事求是的原则，按规定征收税款后开具发票。在市地税局发票管理所的协调下，月湖区地税局城西分局与办税服务厅协同努力，对历史遗留问题开具发票在技术上已不存在问题。5月21日下午，怡香商住楼全体购房户来到月湖区地税局，燃放爆竹，将一面“体贴民情，为民解忧”的锦旗送到地税局，感谢他们真情实意为民解忧。

    市国土局、市建设局、市房管局等职能部门高度重视，切实执行职责，严格按照《会议纪要》和《备忘录》的要求，积极主动开展工作，已经取得初步成效。

    目前，时代广场项目存在的问题已全部解决，天伦商住楼、怡香商住楼、正大路商住小区已经开通了房产证办理绿色通道，只要按合同交清了购房款，均可办理房屋产权证。其中，天伦商住楼50户购房户中已有49户购房户已开具了税务发票，42户已办理了房产证；怡香商住楼88户购房户已有87户开具了税务发票，有39户已办理了房产证；正大路商住小区228户购房户中有209户办理了房产证。部分未开具税务发票的购房户因未交清购房款或与开发商因住房面积存在争议。金山弄商住区目前处于法院诉讼阶段，富康商住楼市公安局经侦支队已立案侦察，已取得进展，怡香商住楼市中级人民法院正在清算中，华侨饭店林西商住楼月湖区公安局已立案侦察。

    在市委、市政府的高度关注下，在市领导的高位推动下，在督导组和各职能部门的努力下，困扰购房户“办证难”的问题得到了有效解决，久盼多年的房产证拿到手了，开发商该补交的税款和规费缴纳了，群众利益和国家利益都得到有效维护。同时，督导组对在调查中发现的政府有关职能部门工作人员的失职问题正在进行调查处理。目前，已经对3名有关责任人进行立案调查。

采访后记

    记者在网上搜索发现，房产证“难产”的问题在许多城市都或重或轻地存在，这其中既从侧面反应了开发商的信誉问题，也反应出政府监管部门在监管力度方面存在缺位现象，同时，消费者在买房前也应仔细察看开发商相关证件，并签订有效合同。

    采访中，记者深深为老百姓在办证中的无奈所感染。由于开发商的违规操作，相关手续不齐，证书不全，各个职能部门严格按有关法律规定办事，缺乏一项就不能顺利办理房产证。许多购房户拿出多年的积蓄，花费几万、十几万，甚至数十万购买的住房，居然还是“黑户”。为了办证，他们有的跑了数年，仍是毫无头绪，但仍坚持；有的徒劳数载，心灰意冷，产生舍弃念头。市民吴某的爷爷十年前以自己名誉在怡香楼购买了一套住房，可是房产证一直办不下来。他爷爷去年已经逝世了，现在却因要更改产权所有人还得再花一笔公证费。

    如今，市委、市政府，各个职能部门都在努力破解这道“难”题，并取得了明显成效，许多拿到房产证的群众送锦旗、放鞭炮感谢党和政府，有的购房户还想集体出钱宴请相关部门的工作人员，但被谢绝了。是呀，百姓心中一杆秤！

    此次我市清理整治房地产开发遗留问题重视之高、力度之大令人振奋！市里主要领导亲自过问，并且成立了领导小组，纪委狠抓督查，确保了政令畅通，确保了工作不走过场，百姓合法权益得到切实维护。各职能部门排除干扰，积极行动，费尽心机破解难题，使购房户尽快拿到属于自己的房产证。这种为了群众利益各司其职，上下联动，紧密配合的工作作风，同样令人感到欣慰。

    在采访中，也有群众建议，尽快建立房产开发商信用等级档案，对于存在违规或不良行为记录的开发商，在申请新项目、预售证的发放、银行贷款等方面应给以一定限止，直至吊销其开发资质。

    记者建议，进一步优化办事流程，制定出台房屋权属登记发证若干问题的处理意见，本着不由购房者承担开发商过错和政府监管不力后果的原则，只要规划局出具没有严重违犯规划证明，质监部门出具主体工程质量合格证明，购房者出具交清税费证明，权属经房产局公告无异议的，都可办房产证。开发商税费可另行处罚。

时评

为民分忧解难要落在实处

林卫东

    目前，市委、市政府正在组织开展清理整治房地产开发遗留问题的活动，为许多过去交了房款却无法办理房产证的购房户带来了福音和希望，受到广大群众热烈欢迎。这是学习实践科学发展观的具体表现，是贯彻落实“三个代表”重要思想的具体表现，我们要为之欢呼，为之叫好！

    科学发展观核心是以人为本，就是要实现好、维护好、发展好最广大人民群众的根本利益，并将之作为一切工作的出发点和落脚点。坚持以人为本，就要牢记党的全心全意为人民服务的根本宗旨，始终做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋，始终把最广大人民的根本利益作为我们一切工作的最高标准。

    学习实践科学发展观活动，要让党员干部受教育，科学发展上水平，归根到底要落实到人民群众得实惠这个根本目的上来。因此，人民群众满意不满意，就是检验学习实践活动成效的最好“试金石”。

    目前，我市上下正在深入开展学习实践科学发展观活动，我们每位党员干部都应该想一想，问一问：本职工作做到位没有？群众对自己的工作满意不满意？“当官不为民作主，不如回家卖红薯。”古之为官者尚有此念，作为有坚定共产主义信念、践行全心全意为人民服务宗旨的党员干部还有什么理由置群众呼声于不闻，置群众难处于不顾！

    在现实中，我们不难看见，一些党员干部百依百顺、惟命是从于那些自认为能够决定自己官运前途的领导，对普通老百姓的需求、诉求、要求，却不屑一顾，对群众的特别需求、特别诉求，不能拿出特别、特别的解决办法。房产证“难”办乎？按相关规定确实难办，然而这份轻飘飘的“难”让遵纪守法，执行了合同的购房户承担，合理吗？合法吗？市委、市政府高度重视，高位推动，本着实事求是，维护群众合法权益的原则，特事特办，努力破解这一历史遗留问题，并取得了初步成效。群众燃放鞭炮、送锦旗，表达对党和政府的感激之情，其场景令人动容，令人感慨！干部受教育，发展上水平，就是要求我们的党员干部怀着对老百姓的真情实意，全心全意为民办事，全心全意为民解难，就是要努力提高实际工作中的理解力、执行力，提高善于解决问题、破解难题的能力，就是要以我们高效的工作为老百姓提供便利满意的服务。

    天地之间有杆秤，那秤砣是老百姓。群众不是听我们的党员干部怎么说，而是看怎么做。“金杯银杯不如老百姓的口碑”、“金奖银奖不及老百姓的夸奖”。我们每位党员干部要时刻将群众的安危冷暖、难处忧愁记在心上，始终做到“立党为公，执政为民”，凡事多替老百姓考虑，多为老百姓着想，多给老百姓解难，才华真正赢得老百姓的信任、理解和支持。

    我市根据“打基础、立规定、守底线”的要求，出台了《关于建立行政不作为、乱作为责任追究机制的意见》，对行政不作为、乱作为的内容、程序、责任划分以及责任追究方式和适用范围对象等作出具体规定，明确提出对单位行政不作为、乱作为的追究方式分为责令整改、通报批评、取消年度评先评优资格和调整领导班子4种，对个人行政不作为、乱作为的追究方式分为告诫、免职或责令辞职、给以党纪政纪处分等8种。

    可见，市委、市政府对加强市直部门和单位履职监督管理，切实提高机关工作效力和服务质量之高度重视。现在问题的要害是，如何将这《意见》真正落到实处，如何切实表现执政为民的理念。我们常说，我们是老百姓的公仆。做人民公仆，认真执行宗旨是现实的、具体的，必需从一桩桩小事、一件件具体的事情做起。我们每位党员干部对涉及群众利益和实际困难的事，再小也要竭尽全力去办，切不可漫不经心。我们要明白，为老百姓办成一件件实实在在事情的过程就是赢得民心的过程。我们每一位党员干部要认真执行人民公仆的职责，以民为怀，这才无愧于人民公仆的光荣称号。

相关链接

    没有取得房产证，权力人不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让等，如进行上述行为，会因为此行为违犯国家法律的禁止性规定而被宣布无效，法律不予保护非法的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担；无法设定他项权力。他项权力主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押施行登记制度，而登记的唯一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法经过房屋抵押来获得贷款或承担其他民事责任；在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。购房人只有取得了产权证，才华真正行使占有、使用、收益和处分的权力。

    2004年9月3日，建设部发布了修订后的《城市商品房预售管理办法》明确规定：开发商必需在房屋交付使用之日起90日内，为购房人办下房产证。由于开发商的原因，购房人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除双方有特别约定外，开发商应当承担违约责任。

    如果某些开发商继续沿袭以往的做法，坚持不把为业主办下房产证的具体期限写进合同。《城市商品房预售管理办法》第十二条第二款和高院《司法解释》第十八条所表述的正是合同法中的“意思自治”原则，即只要双方的约定不违犯法律法规的禁止性规范，就依约定执行，否则依有关法律法规的规定。因此，如果开发商在合同里没有约定具体时限，那么即表示他将完全受到两个法条的规范。一旦业主由于开发商的原因没能在交房后90天内取得房产证，便可以要求开发商依法承担违约责任。

    《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。”这里有两层含义：第一，办理小产权的申请人是业主本人，而不是开发商；第二，在房屋交付后90日内，业主应主动去办理小产权，缴纳相关税费。这不仅是业主的权力，也是其应承担的义务。因此，主动行使法律赋与的权力，积极执行应尽的义务，是业主维权的前提条件。同时，建设部将“开发企业应当协助业主办理小产权，并提供必要的证明文件”首次写进了《城市商品房预售管理办法》，不仅进一步明确了开发商的责任，也是业主行使权力的有利保证。因此，业主可以督促开发公司执行自己的义务，以尽早拿到产权证。